在美国买房，不只能拥有房子所有权，也能拥有土地的所有权。但美国绝大部分州法律规定，购房并不意味着可以获得移民机会。金融危机后，外国人想通过贷款在美国购房的困难程度增大。有不少朋友关注在美国买房首付及贷款的有关事情，记者就我们的亲身买房历程，为大伙想办法美国购房攻略。
在美国，一般走廊、地下室、小阁楼、花园、院子都不在房子的销售总价之内。每年政府按市场行情来估价，然后依据估价缴纳房地产税，金额根据估价总值的1%|6%不等。美国绝大部分州法律规定，购房并不意味着可以获得移民机会。
其实美国买房更多是依靠于第三方——经纪人，还有各种“检查”。围绕这两点，总共有12个步骤，基本上就包含了所有买房的主要方面。
1、雇佣房产经纪人 Find a Real Estate Agent
美国法律规定买方经纪人必须要代表买方的利益。经纪人都有经过严格的考试, 获得本州的房产经纪执照才能从事房产交易。每个经济都需要加入各州房产经纪人公司, 遵守行业法规。在经纪人代表你看房之前，一般要签一个买方的代理协议。买方不需要付任何佣金，按美国惯例由卖方负责交易双方经纪人的佣金。
2、经纪人介绍, 选房, 看房 Showing the Property
经纪人会依据你的购房需要助你选择适合的房源，陪同你看房直到你认可为止。
3、签订买房合约书，商定价格 Making Offer
选定目的后，买方经纪将对该房地产做综合评判和行情分析，给出具备实质参考价值的估价，请你决定针对卖方价格做出的对自己有利的买价和条约。买价和所有条约组成的文件即购屋的意向合约。经济人帮助与卖方协商价格，填写购屋的意向合约书，为买方争取价格。卖方收到用户的出价, 意向合约和资金证明後可能还价Counter Offer，买方经纪人将以顾客利益化为原则，代表你与他们进行反复谈判，直到获得认可结果。
4、定金存入第三方公证推广托管公司，进入过户买卖 Open Escrow
美国的房子交易要通过第三方公证推广托管公司Escrow Company完成，以保证交易双方的利益。意向合约经谈判後的修订变成正式购屋合约，与你的定金(惯例约为房价的3%)一块进入公证过户公司，定金会放在专门的信托帐户保管，由过户公司主持进行有关产权转移，税务支付，买卖法规的实行，文件签署,资金交割等。
5、房子检查 Home Inspection
由买方雇请独立的有执照的房子检查公司，对所买房子的地基，结构，屋顶，设施和水电气等进行全方位的检查，出具房子检查报告，任何发现的问题都可以与卖家协商，以保障用户的利益。依据具体状况，卖家可以选择全部修理，部分修理或者贴补全部或部分修理成本;卖家也有权在达成买卖合约时以不做任何修理为条件。用户也有权因发现不可同意或不可能修好的紧急情况而取消买卖。
6、贷款和估价 Mortgage Loan Processing &Appraisal
假如需要贷款，整体购屋买卖的时间从进入过户买卖算起，至少需要30|45天。贷款银行要由认证的第三方评估机构对房子进行价格评估。评估报告由第三方评估机构提供。假如评估价格比成交价格低，可以和卖方协商价格。而一次性现金买断只须资金已在美国，一般20天以内，快可一个星期完成所有手续。
7、审阅房子报告 Review Seller's disclosure
美国加州房产法非常保护买方利益，卖方需要提供不少关於房屋的报告。比如：前期屋主 ( 产权 ) 报告，白蚁报告，区域自然灾害报告，含铅涂料报告，周围污染物报告，卖主所了解的房子任何问题的报告，等等(这个报告需要卖方要如实填写，如有不实，买卖後买方大概胜诉需要赔偿)。如有问题需要卖方维修。这类报告的成本一般由卖方提供。
8、取消意料之外限制条约 Contingency Removal
为保护用户权益，大家在请你出价时，会建议你在合同里选择三个意料之外限制条约，A.在房子检查有紧急问题，B.贷款得不到批准，C.估价报告远低於买价的这三个非本人主观意愿的状况之下，可以暂停买卖，全额拿回订金。(现金用户不适用贷款限制条约)一般在签约後17天之内，这三个问题不复存在，用户就需要签署取消意料之外限制条约。取消意料之外限制後买卖才能得以保障。
9、白蚁检查 Termite Report
加州房子以木质结构为主，房子买卖前法律需要需要做白蚁检查。惯例做法是卖主在买卖的後步骤之前请白蚁检查公司出具报告，如需杀除白蚁，将依据交易合约签订条约来实行。
10、做签字前房子的的检查 Final Inspection
由经纪陪同对房子内外作後检查，确认修理项目和白蚁项目如约完成。
11、购买有关保险 Home insurance
主如果火险和责任险。
50万的房屋在每年$350美金左右。
12、如有贷款,签署贷款文件，付齐房款 Close Escrow
交收钥匙，公告水电气公司变更屋主资料，你正式成为新的主人。大约一周后，你将收到产权证及所有权保险单。
繁华都市比偏远区域房价贵上一两倍非常普通，就是同一个大都会区域不同地段也会一个天上，一个地下。房产经纪人在向购房顾客推广商品时，常常把一句口号挂在嘴边：Location, Location, Location! 地段，地段，还是地段! “离城20分钟车程!” “地铁站仅隔三个街区!” “购物中心开车5分钟!”“学区当地!”等都是容易见到广告用语。
前不久我在旧金山湾区知道当地房市，亲友告诉我距离伯克莱不远的一个城镇叫核桃河(Walnuts Creek)，环境优美，治安好，交通便捷，独栋房价比市区动辄百万以上实惠一半左右。在网上一搜，跳出来的图片和价格让人开心不已，三卧2卫双车库10年新独栋房价仅20万USD左右!就在我寻思哪一栋愈加合适的时候，一行小字落入眼帘：(Walnuts Creek) McDonough, GA，这只不过亚特兰大东南的一个小镇，哪儿可以和寸土寸金的旧金山湾区相提并论!
当你决定了要在某地买房，找一个信得过的当地房产经纪至关要紧。一个好经纪人不但可以助你解决所有与买卖有关的必要手续，他/她还会提醒你没想到的问题，预防将来出现麻烦。
前几年房市牛的时候，贷款机构甚至推出过零首付来吸引顾客。目前则不然，非常难找到哪家银行想为需要5%甚至10%首付的顾客贷款，20%的首付成为常规。一栋30万USD的房屋(全美新屋房价中间值去年一年内在20万上下波动)，意味着成交的时候你要付给房贷公司6万白花花的现银。
下面是贷款利率。贷款有固定利率和浮动利率两种。浮动利率一般是在起始的三年或更长期限内给你一个较低的利率，过了这个期限之后每年依据某个金融指数(比如国债利率)的升降调整当年的利率，所以借贷方要有在占了实惠之后吃大亏的心理筹备。
固定利率期限以15年和30年为容易见到，也有更长或较短的。美国人常常使用的30年期房贷为例，的利率在4.25%|5%之间，不同贷款机构有所不同，折合年利率之后，以30万的房屋为例，月供大约在1250到1350USD之间。
贷款公司还会给你一些选项，主要的是所谓点数(Points)，也就是你手头有现款可以付给银行，用来减少贷款利率。比如你有2400USD可以立即支付给贷款银行，银行给你一个点数，你的利率会减少0.125%，算下来月供可以降低18USD左右，30年下来可以节省6480USD。
过户的时候要支付贷款手续费，24万USD的贷款手续费在1000到2000USD之间。过户费还包含由贷款机构替你代缴的房地产买卖税，这个税多少各地不同，一般都在1%以下，有些地方免征。其他的成本包含估价费、勘查费、产权保险费、登记费，还有预缴的年度灾害保险费等。一般30万USD的新房过户时各种杂费在5千到1万USD之间。至于经纪人的收益，则是从卖方那里拿的。根据美国的通例，卖方要从房价中拿出6%，平分给卖方和买方的经纪人。经纪人在不景气的时候，或者角逐激烈的状况下，有时也会减少抽头的份额。
假如你要买的是旧房，别忘了还要雇佣房产专业律师审察原户主的贷款偿付状况，雇请专业职员检查房子结构、易损部分完好程度，与蛀虫损伤、地下氡气等有害原因。这类虽然是要烧钱的，但一般可以从卖主那里获得减少房价有哪些好处。
要记住的是，你一旦成为了房主，地方政府就把你吃定了：你每年都要缴纳房产税。这个税是县级政府主要的财政收入，要用来支付中小学校的建设、管理和教员工工的薪资(大约占到全部县财政支出的一半)，建设和管理公共图书馆和公园、体育场和其他公共休闲场合，修建维护地方管理的道路、桥梁等交通设施，与警察局、消防队、急救站等公共安全项目和政府平时行政开支。
该项税收的税率各地也不同。福利好、公共设施健全一流的地方，自然税率就会高些，反之就较低，而且和政府效率的高低有非常大关系。有些地方，比如纽约州的部分县份，把房产税分成两部分，学区建设管理一半，其它合起来是另一半。假如户主年龄达到65岁左右(大约是可以享受社会医疗保障金的年龄)，觉得你家已经没学龄儿童，就免交学区的那一半。通常而言，房产税的税率在1%左右。假如你的房地产价值为30万USD，你就得每年拿出3000USD来孝顺县太爷。话说回来，羊毛出在羊身上，这类设施和服务你是都离不了的。
再回到贷款问题。贷款机构会把上面那些成本当中长期要付的全部加起来，大头包含月供、保险、管理和房产说等，这类不可以超越你可支配月薪的30%。还以30万USD的房地产为例，月供大约1350USD，与房子有关的保险算100USD，地税250USD，考虑其他家居支出包含社区管理费等350USD，每一个月和房屋有关的成本为2000USD。也就是说，你的可支配月薪要达到6666USD，等于税前年薪9万|10万USD以上，贷款公司才会考虑给你贷款。
这里大家还没说到你的信用记录。假如你的信用好，长年没赖账纪录，也没吃过官司，开车从不违规，连一个停车罚单都没或立即付清，评分达到740分以上，不少贷款公司会减少你的利率，或是降低甚至免收过户流程费。反之各项成本都会上涨，特别糟糕的比如常常欠缴房租水电费、信用卡总是过期不付等，评分在600分以下，在现在的经济形势下，基本上无人敢给你贷款。
在美国，诚信是一种深入生活各处的评价体系。这也是与中国的区别。从平常就重视个人诚信的积累，买房时“诚信为本”能助你省大钱。
